1주택자와 3주택 이상 보유자간 종합부동산세 격차가 내후년부터 대체로 더 커지는 것으로 파악됐습니다.

2028년부터 기본공제액 차이가 현행(3억원)보다 벌어지고, 3주택 이상 보유자의 공정시장가액 비율이 1주택자(70%)보다 10%포인트(p) 높게 적용되기 때문입니다.

주택 수 별 세율이 단일화되더라도 애초 과세표준 산정시 생긴 차이가 크게 줄지 않는 것으로 보입니다.

현재 1주택자와 3주택자의 종부세 세액 격차는 아파트 시가 기준 14억원에 20만원 선으로 시작해서 시가가 높아질수록 커집니다. 이는 재산세 및 보유기간·연령 공제 전, 세 부담 상한 미적용 조건이고, 3주택은 각 주택 시가를 합산한 가액을 기준으로 한 것입니다.

시가 20억원일 경우 3주택자의 세액은 같은 조건에서 90만원 많습니다. 이 격차는 30억원이면 157만원, 40억원이면 180만원, 50억원이면 465만원으로 벌어지며 80억원에선 1,588만원에 달합니다.

세제개편안이 시행되고 종부세 개편이 완료되는 2028년이 되면 격차는 지금보다 대체로 커지다가 시가 100억원 남짓이 돼야 축소됩니다. 또, 3주택자 세액은 항상 현행보다 많아집니다.

이는 주택 수와 거주 여부에 따라 4가지 유형으로 살펴본 결과입니다.

첫 번째 유형은 1주택자와 3주택자 모두 보유 주택에 살지 않는 경우로, 내후년 세액 격차는 시가 20억원에서 599만원, 30억원이면 767만원이고, 80억원에서는 2,586만원이 됩니다. 시가 134억원이 돼야 비로소 현행보다 격차가 완화합니다.

두 번째로 거주1주택자와 3주택 중 1채에 거주하는 경우 종부세 격차는 시가 148억원이 돼야 현재보다 좁혀지기 시작합니다.

또, 모두 비거주인 첫 번째 경우와 비교하면 세액 격차가 시가 20억원까지는 작지만 21억원부터는 더 큽니다.

시가 300억원까지 살펴봐도 이런 구조는 달라지지 않습니다. 거주에 따른 과표 인하 효과를 1주택자가 훨씬 많이 누리기 때문입니다.

세 번째로 3주택 중 1채에 거주하더라도 비거주 1주택자에 비해 불리합니다. 세액 차가 시가 30억원일 때 501만원, 40억원일 때 905만원, 50억원일 때 1,043만원이고 94억원이면 2,476만원까지 벌어지다가 95억원이 돼야 격차가 비로소 현재보다 줄어듭니다.

네 번째로 비거주 3주택자와 거주 1주택자의 경우, 세액 격차가 현재보다 줄어드는 분기점은 시가 158억원입니다.

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곽준영(kwak_ka@yna.co.kr)