서울 초고가 아파트 시장에서 대출 규제와 세금 부담 영향으로 25억원 이하로 가격이 낮춰지는 거래가 확산하고 있습니다. 지난해 10월 시행된 ‘10·15 대책’ 이후 대출 한도 차이가 커지면서 매수·매도 가격이 규제 기준에 맞춰 조정되는 흐름입니다.

정책에 따르면 25억원 초과 주택은 주택담보대출이 최대 2억원으로 제한됩니다. 반면 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 15억원 이하 주택은 6억원까지 대출이 가능합니다. 이에 따라 매수자들이 대출 여력이 큰 25억원 이하 또는 15억원 이하 주택으로 이동하는 현상이 나타나고 있습니다.

서울 영등포구 여의도 시범아파트 전용 60.96㎡는 3월 17일 24억원에 거래되며 하루 전 25억3,000만원보다 1억3,000만원 낮아졌습니다. 해당 면적은 지난해 7월 26억원까지 거래된 바 있습니다. 다주택자 양도소득세 부담과 정책 불확실성으로 급매물이 출회되며 가격이 조정된 것으로 분석됩니다.

현장 중개업계에서는 기존 30억원대 매물이 3억~6억원가량 낮아진 사례가 확인된다고 전했습니다. 양도세 부담이 최대 82.5% 수준까지 높아질 수 있다는 점이 매도 압력으로 작용한 것으로 풀이됩니다.

부동산 분석업체 집토스에 따르면 10·15 대책 이전 25억~28억원에 거래된 서울 아파트 175개 단지 중 25곳이 가격 하락을 기록했습니다. 이 가운데 11개 단지는 25억원 아래로 내려온 것으로 집계됐습니다. 집토스는 대출 한도 차이를 고려한 매수 수요 이동이 가격 형성에 영향을 주고 있다고 설명했습니다.

정부는 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일 종료할 예정이며, 계약 완료분에 대해 잔금 및 등기 유예를 허용하는 보완책을 제시했습니다. 여기에 올해 서울 공동주택 공시가격이 18.67% 상승하며 세 부담이 확대된 점도 매물 증가 요인으로 작용하고 있습니다.

아파트 매물도 빠르게 늘고 있습니다. 아파트실거래가 자료에 따르면 3월 기준 서울 아파트 매물은 8만80건으로 1월 23일 대비 약 42.4% 증가했습니다. 성동구 93.8%, 강동구 76.5%, 동작구 69.6% 등 한강 인접 지역을 중심으로 증가폭이 컸습니다.

반면 중저가 지역은 매물 증가율이 상대적으로 낮았습니다. 강북구, 금천구, 중랑구 등은 10%대 증가에 그치며 평균을 크게 밑돌았습니다. 이는 대출 규제 환경에서 상대적으로 저가 주택 수요가 빠르게 소화된 결과로 해석됩니다.

실제 거래도 15억원 이하에 집중되고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 3월 서울 아파트 거래 1,342건 중 1,156건이 15억원 이하로 86.1%를 차지했습니다. 1월 78.0%, 2월 81.4%에 이어 비중이 지속 확대되고 있습니다.

특히 한강 이북 14개 구의 15억원 이하 거래 비중은 94.3%로, 한강 이남 75.6%보다 크게 높았습니다. 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 수요가 이동하는 양상이 뚜렷해지고 있습니다.

이와 함께 서울 외곽에서는 가격 상승을 통한 ‘키 맞추기’ 현상도 나타나고 있습니다. 성북구 길음뉴타운5단지 전용 114.93㎡는 3월 3일 14억5,000만원에 거래되며 직전 대비 1억원 상승했습니다.

금융권은 대출 한도와 보유세 부담이 낮은 15억원 이하 아파트 중심의 수요 쏠림이 당분간 이어질 것으로 보고 있습니다. 다만 최근 매물 증가에도 호가가 유지되는 지역은 거래 관망세가 나타날 가능성도 제기됩니다.

우리은행 남혁우 부동산연구원은 "보유세 부담이 덜하고 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있는 서울 15억원 이하 아파트들의 키 맞추기 현상은 지속할 가능성이 있다"면서 "단기간 가격이 빠르게 오른 지역의 경우 최근 매물 증가에도 호가가 하락하지 않으며 당분간 거래가 관망세를 보일 가능성도 존재한다"고 분석했습니다.

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김동욱(DK1@yna.co.kr)