최근 서울 강남과 한강벨트 등 인기지역 아파트 단지에 급매물이 늘고, 호가도 하락했지만 올해 서울 아파트 공시가격은 작년 대비 큰 폭으로 상승할 전망입니다.

지난해 아파트값이 큰 폭으로 오른 데다 올해 공시가격 산정이 1월에 마무리되면서 지난달부터 나타나고 있는 가격 하락세는 반영되지 않아서입니다.

정부가 올해 공동주택 공시가격의 평균 현실화율을 작년 수준으로 동결하면서 '공시가＞시세' 역전현상을 막는 안전판 역할을 할 것으로 보이지만, 올해 집값 하락폭에 따라 공시가격 체감 현실화율이 상당히 높아질 수 있다는 관측이 나옵니다.

오늘(3일) 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국부동산원은 올해 공시가격 산정 작업을 산정 작업을 마친 뒤 현재 지자체 사전 검토와 가격 심사를 진행 중이며, 다음 주 공시가격안 열람 및 의견 청취에 들어갈 예정입니다.

정부는 지난해 11월 개최한 공시가격 공청회에서 올해 공동주택 공시가격의 현실화율을 작년 수준인 평균 69%로 동결하기로 했습니다.

새 정부 출범으로 2024년 9월 윤석열 정부가 수립한 '공시가격 산정체제 합리화 방안'의 재검토가 필요해졌고, 지난해 서울 아파트값이 급등하면서 현실화율을 높이지 않아도 공시가격이 크게 올라 보유세 부담이 급증할 것으로 예상됐기 때문입니다.

서울 아파트값은 12월을 거쳐 올해 1월까지도 상승세가 지속됨에 따라 작년 11월 당시 예상보다 공시가격은 더 큰 폭으로 오를 전망입니다.

부동산원은 전년도 집값 변동분을 반영해 매년 1월1일자 기준으로 공시가격을 산정하지만 가격이 변곡점에 있거나 시세 변동이 큰 경우 공시가격 조사·산정이 마무리되는 1월까지의 가격 변동을 공시가격에 최대한 반영합니다.

한국부동산원의 주택가격 동향 조사에 따르면 지난해 11월 서울 아파트값은 0.81%, 12월에 0.87% 올랐고 올해 1월에는 1.07%로 상승폭이 확대되면서 10·15대책의 약발이 다한 게 아니냐는 지적까지 나왔습니다.

그러나 지난달부터 시장 상황이 급변하고 있습니다.

이재명 대통령이 양도소득세 중과 유예 종료를 공식화하고 다주택자 압박에 나서면서 2월부터 급매물이 급증하고 강남 등 일부 지역은 가격도 하락 전환했습니다.

집값은 떨어지기 시작했지만 올해 공시가격은 지난해와 연초 고점 가격이 반영됐을 가능성이 큰 셈입니다.

현재 부동산 시장에는 5월9일 양도세 중과 부활을 앞두고 현재 급매물이 늘고 호가가 하락 중인 가운데 지방선거 이후 이재명 대통령 예고대로 다주택자와 임대사업자, 비거주 1주택자, 초고가 주택 보유자 등의 증세가 본격화할 경우 단기간에 집값이 크게 하락할 것이라는 관측이 나옵니다.

이 경우 올해 7월 이후 보유세 납부 시기에는 1월1일자 기준으로 산정된 공시가격의 체감 현실화율은 높아질 수밖에 없습니다.

공시 전문가들은 일단 올해 현실화율을 평균 69%로 동결한 만큼 2022년처럼 공시가격이 시세보다 높은 '역전현상'이 나타날 가능성도 줄었다고 평가합니다.

올해 서울 아파트 공시가격은 작년 공시가 상승률인 7.86%을 뛰어넘을 전망입니다.

한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 8.98%, 실거래가지수는 11.98% 상승했습니다. 공시가격은 두 변동률 중간쯤에서 두 자릿수의 상승을 보일 가능성이 크다고 평가업계는 보고 있습니다.

다만 서울 내에서도 강남-강북 등 지역별 편차는 클 것으로 예상됩니다.

일단 지난해 아파트값이 급등한 강남과 한강벨트 지역의 주요 아파트들은 보유세 공정시장가액비율을 작년 수준(종부세·재산세 60%, 1주택 재산세는 43∼45%)으로 동결하더라도 종부세 부과 대상은 세부담 상한(전년도 납부세액의 150%)까지 보유세가 늘어나는 단지가 많을 것으로 보입니다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰해 올해 보유세를 추정한 결과 마포구 아현동 래미안푸르지오 전용면적 84.59㎡의 올해 공시가격이 18억2천만원으로 작년보다 36%가량 오를 경우, 보유세는 지난해 약 299만원에서 올해는 세부담 상한에 걸려 116만원 오른 416만원이 부과될 전망입니다.

성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 84.81㎡는 올해 공시가격이 20억6천400만원으로 작년보다 50% 이상 뛴다면, 역시 보유세는 세부담 상한에 걸려 작년 325만원에서 올해 454만원 선으로 늘어난 것으로 보입니다.

강남권 역시 공정시장가액비율 조정 없이도 보유세가 큰 폭으로 오릅니다.

서초구 반포자이 전용 84㎡의 경우 올해 공시가격이 34억6,750만원으로 작년보다 25%가량 오른다고 가정하면 보유세가 작년 1,275만원에서 올해는 1,790만원으로 500만원 이상 증가합니다.

이런 가운데 또 다른 변수는 공정시장가액비율입니다. 정부가 올해 종부세 공정시장가액비율을 80%(재산세는 60%)까지만 올려도 보유세가 세부담 상한까지 늘어나는 단지들이 속출할 전망입니다.

정부는 올해 공시가격 산정과 별개로 현재 이재명 정부의 공시가격 운영 계획을 담은 5년 단위 현실화율 로드맵을 수립중입니다.

이를 위해 국토연구원이 관련 연구용역을 진행중이며 올해 하반기에 연구 결과가 나옵니다.

다만 최근 이재명 대통령이 초고가주택의 보유세를 선진국 수준으로 높일 수 있다고 언급하면서 공시가격 로드맵에도 변화가 생기는 게 아니냐는 관측도 나오고 있습니다.

초고가 주택의 종부세율을 높이는 방법 외에 공시가격 현실화율을 손대 초고가 주택의 경우 목표 현실화율(90%)에 빨리 도달하도록 하는 방법도 쓸 수 있다는 것입니다.

문재인 정부의 현실화율 로드맵은 공동주택 기준 2021년부터 2030년까지 10년간 90%의 목표 현실화율을 달성하되, 시세 15억원 이상은 2025년, 9억∼15억원은 2027년, 9억원 미만은 2030년까지 90%에 도달하도록 목표 기간과 연평균 제고분을 차등 적용했습니다.

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배진솔(sincere@yna.co.kr)